Da Il Giornale dell’Ingegnere n. 12, 18 giu 2013

Ha preso avvio presso la Commissione finanze della Camera l’esame di due proposte di legge sostanzialmente identiche (n. 282 e n. 1122) in materia di delega fiscale. La proposta di legge n. 1122 riprende integralmente il contenuto del disegno di legge delega per la revisione del sistema fiscale (A.C. 5291), presentato dal Governo monti il 18 giugno 2012 e approvato in prima lettura dalla Camera il 12 ottobre scorso con modifiche. Al fine di correggere le sperequazioni insite nelle attuali rendite catastali, l’articolo 2, commi da 1 a 3 della proposta di legge delega il Governo ad attuare una riforma del catasto dei fabbricati attribuendo a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita.

I principi e criteri direttivi per determinare il valore catastale

Tra i principi e criteri direttivi da applicare per la determinazione del valore catastale delle unità immobiliari urbane censite al catasto fabbricati, la delega indica la definizione degli ambiti territoriali del mercato immobiliare e la determinazione del valore patrimoniale utilizzando la superficie dell’unità immobiliare in luogo del numero dei vani attualmente utilizzato. Tra i criteri indicati quello di “operare con riferimento ai rispettivi valori normali, approssimati dai valori medi ordinari, espressi dal mercato nel triennio antecedente l’anno di entrata in vigore del decreto legislativo”, e di “rideterminare le definizioni delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali, tenendo conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili”.

-Per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria (categorie A, B e C), il valore patrimoniale medio ordinario va calcolato attraverso un processo estimativo che utilizza il metro quadrato come unità di consistenza, e che utilizza anche funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, anche all’interno di uno stesso comune.

-Per quanto riguarda invece le unità immobiliari a destinazione catastale speciale (categoria D), il valore patrimoniale medio ordinario è calcolato mediante un processo estimativo che opera sulla base di procedimenti di stima diretta con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici, per ciascuna destinazione catastale speciale. qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, va utilizzato il criterio del costo per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, e il criterio reddituale per gli immobili per i quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente.

-Per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico e artistico (ai sensi dell’articolo 10 del codice dei beni culturali e del paesaggio – D.Lgs. n. 42/2004), il valore patrimoniale deve essere determinato tenendo conto degli oneri di manutenzione e conservazione, dei vincoli legislativi e dell’apporto alla conservazione e alla valorizzazione del patrimonio storico e artistico nazionale.  

Il calcolo della rendita media ordinaria

Il calcolo della rendita media ordinaria per le unità immobiliari deve avvenire mediante un processo estimativo che utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano dati consolidati sul mercato delle locazioni. nel caso in cui non vi sia un consolidato mercato delle locazioni, la rendita media ordinaria è determinata mediante mediante “l’applicazione ai mediante valori patrimoniali di specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l’anno di entrata in vigore del decreto legislativo”. 

Coinvolgimento dei Comuni

Nel processo di revisione delle rendite è assicurato il coinvolgimento dei Comuni. Inoltre la riforma deve avvenire a invarianza di gettito, con particolare riferimento alle imposte sui trasferimenti e all’Imu tenendo conto, in quest’ultimo caso, delle condizioni socio-economiche e dell’ampiezza e composizione del nucleo familiare, così come indicate nell’Isee. I contribuenti potranno chiedere la rettifica delle nuove rendite attribuite, con obbligo di risposta entro 60 giorni dalla presentazione dell’istanza. 

Nuove competenze per le commissioni censuarie

La delega fiscale prevede anche la ridefinizione delle competenze delle commissioni censuarie, alle quale viene attribuito il compito di validare le funzioni statistiche utilizzate per determinare i valori patrimoniali e le rendite.